Dr Carlos BrenderA raíz de la promulgación de la Providencia Administrativa Nº 0042 de fecha 27 de marzo de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.382 de fecha 28 de marzo de 2014, han surgido dudas respecto  a la inconstitucionalidad o ilegalidad de algunas de sus disposiciones, a saber:

“Artículo 2º: Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en un lapso de sesenta (60) días hábiles a partir de la entrada en vigencia de las presentes normas. La oferta de venta a que hace referencia   el presente artículo deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el Título VI, De la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I, De la Preferencia Ofertiva, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.”


Esta disposición es inconstitucional, en virtud de que colide con lo previsto en el numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra el derecho que tienen los justiciables de disponer del tiempo y de los medios necesarios para ejercer su defensa. Si observamos los requisitos previstos en el artículo 6º de la Providencia Administrativa ‘in comento’, el cumplimiento de los mismos en el lapso de sesenta (60) días hábiles resulta de imposible ejecución.

“Artículo 3º: El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tenga veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que no dé cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa será multado  con Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el incumplimiento”.

Esta disposición colide con lo previsto en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia, con lo dispuesto en el numeral 5º del artículo 18 eiusdem, en virtud de carece de motivación. El acto administrativo no expresa los elementos de convicción que se tomó en consideración a los fines de la fijación de la sanción.

“Artículo 4º: En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa  de conformidad con lo establecido en el artículo anterior se considerará reincidente y se le doblará el valor de la multa, lo cual deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles”.

Esta disposición es inconstitucional, en virtud de que colide con lo previsto en el artículo 19 de la Constitución que consagra el principio de la progresividad. Lo ajustado a derecho sería imponer intereses de mora, en virtud de que,  toda mora, valga la redundancia, en el pago oportuno de la obligación, genera intereses, así como su corrección monetaria, mas no duplicar el monto de la obligación como lo señala el referido artículo.  

“Artículo 5º: En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa de conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la presente Providencia Administrativa, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda considerará como título ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y solicitará ante los tribunales competentes el embargo ejecutivo correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de las multas”.

Esta disposición es inconstitucional, en virtud de que viola lo previsto en el encabeza miento del artículo 49 de la Constitución, que establece que, el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia, mal puede la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda darle el carácter de título ejecutivo al acto administrativo que determine la reincidencia y solicitar ante los Tribunales de la República el embargo  ejecutivo correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de la multa, en ausencia de un procedimiento administrativo constitutivo sancionatorio, que le permita al justiciable ejercer su derecho a la defensa.  






“Artículo 6º: El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, a los fines de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y su escrito deberá estar acompañado de:
1.    Contrato de Arrendamiento o Justificativo  de Testigos que demuestre la Relación de Arrendamiento.
2.    Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
3.    Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en la siguiente página de internet: www.minvih.gob.ve/sunavi.
4.    Documento de Condominio del edificio.
5.    Documento de propiedad del inmueble.
6.    Permiso de habitabilidad o de construcción del inmueble.
7.    Fotografía de las cuatro (4) fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura,  de las escaleras de acceso de cada piso,  de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a dos (02) meses de la fecha de su presentación”. (negrillas nuestras)
 
Esta disposición es inconstitucional por violar lo previsto en el artículo 115 de la Constitución, en virtud de que, cercena a los afectados de intervenir en la fijación de la justa indemnización. La expresión ‘justo valor’ no deja de ser un concepto ambiguo y que no está sujeto al control de los propietarios para el ejercicio de los medios adecuados para ejercer su defensa. 

El artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:
“Se garantizará el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”. (negrillas nuestras)

Como corolario de lo antes expuesto, el derecho de propiedad no es absoluto, ya que se encuentra sometido a restricciones, contribuciones y demás obligaciones de conformidad con la ley, por causa de utilidad pública o social, circunstancias éstas que no constituyen una violación al derecho de propiedad. Entre tales limitaciones legales podemos señalar las indicadas en los artículos del Código Civil, entre ellas: derecho de usufructo (Art. 583 y siguientes); de uso y habitación (Art. 626); de servidumbres (Art. 709 y siguientes), derecho de paso, acueductos, conductores eléctricos; las establecidas en la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda y su reglamento, en la Ley de Minas, en la Ley de Hidrocarburos y artículo 30 de la Ley Penal del Ambiente así como también las limitaciones establecidas por la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social o las establecidas en la Ley de Tierras, y la prescripción adquisitiva o usucapión.

Así el derecho a la propiedad no es un derecho absoluto; por el contrario, está sujeto a ciertas limitaciones que deben encontrarse acordes con determinados fines como lo son la función social, la utilidad pública y el interés general, dichas limitaciones deben ser establecidas con fundamento en un texto legal, no pudiendo crearse restricciones de una magnitud tal que menoscabe en forma absoluta este derecho

 
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Dr. CARLOS BRENDER
C.I.: 3.566.115
INPRE: 7820
ESPECIALISTA EN DERECHO
ADMINISTRATIVO POR LA UCV
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