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LA FASE ADMINISTRATIVA
El sistema expropiatorio establecido en la Ley de Expropiación por causa de Utilidad Pública o Social, comprende tres fases: la fase administrativa, la fase amigable y el juicio expropiatorio.
En este artículo desarrollaremos la fase administrativa, la cual comprende dos etapas:
1.- Una etapa previa la cual se denomina “Declaratoria de Utilidad Publica”, en la cual la Asamblea Nacional, los Consejos Legislativos de los estados o los Concejos Municipales, declaran “que una obra es de utilidad pública”, a los efectos de que sean expropiados los inmuebles necesarios para su desarrollo. Se exceptúan de esta formalidad de la declaratoria previa de utilidad pública las construcciones de ferrocarriles, subterráneos, caminos, edificaciones educativas o deportivas, entre otras señaladas por el mismo instrumento legal.
El 05 de Enero del presente año, el Cabildo Metropolitano de Caracas, acordó la utilidad pública para personas que quedaron damnificadas como consecuencias de las lluvias y declara de utilidad pública la ejecución del Proyecto “Dotación de Viviendas para los habitantes del Distrito Metropolitano de Caracas”, de igual manera el 23 de Febrero de 2006, declara la utilidad pública de las viviendas multifamiliares donde habitan familias que tengan más de 10 años en condición de arrendatarios, propiedad de una sola persona natural o jurídica, para el cumplimiento del Proyecto “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de Arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”. A nuestro criterio según la mencionada Ley solo puede ser decretado de utilidad pública de una obra específica y no de un proyecto abierto, que le de la facultad a un Alcalde o Gobernador, la potestad de elegir a dedo, cualquier inmueble ocupado, alquilado o desocupado, para ser revendido a un tercero, sin que este limitado a un tiempo o a la ejecución de una determinada obra, ya que el Estado no puede convertirse en un revendedor de inmuebles. La expropiación debe estar enfocada solo a la ejecución de obras que puedan prestar una utilidad a la ciudadanía en general, como una autopista, un edificio público, un aeropuerto, o un hospital, que quede en el patrimonio del Estado. Este tipo de expropiaciones no trae un beneficio real para solventar el déficit habitacional, ya que no resuelven ni siquiera un 0,048% del problema, pero si crea un grave clima de desconfianza para la inversión externa e interna en el sector inmobiliario.
2.- La segunda etapa de la fase administrativa, es el “Decreto de Expropiación”, que es el acto administrativo dictado por el órgano del poder ejecutivo; facultad que en el orden nacional, le corresponde al Presidente de la República, en el orden estadal al Gobernador, y en los municipios a los Alcaldes. El decreto de Expropiación lo define claramente en el Articulo 5 de la Ley de Expropiación el cual “consiste en la declaración de que la ejecución de una obra requiere la adquisición forzosa de la totalidad de un bien o varios bienes, o de parte de los mismos”. Es de hacer notar que la ley solo se refiere a bienes necesarios para la ejecución de una obra la cual haya sido declarada como de utilidad pública. Curiosamente en lo que va de año se le ha dado una interpretación totalmente ilegitima, a lo significa la figura de la expropiación, ya que se ha decretado la adquisición forzosa a varios tipos de inmuebles que nunca fueron objeto de este procedimiento, como los son:
2.a- Edificios desocupados de vieja data, en proceso de remodelación para ser transformados al régimen de propiedad horizontal para su posterior venta.
2.b- Edificios de Oficinas desocupados y parcialmente ocupados, como la Torre “Viasa” y el Edificio “Copei”, para la dotación de viviendas, aunque posteriormente fueron desafectados algunos de ellos.
2.c.- Edificios desocupados de vieja data, que han sido objeto del delito de invasión previsto en el Artículo 471-A del Código Penal en Enero de 2.006, con anterioridad al decreto de expropiación, como es el caso del Edificio “Bali” y el Edificio “Perla” de Las Palmas, entre otros. Esta situación a nuestro criterio es sumamente grave, ya que la expropiación entorpece las investigaciones penales viene llevando a cabo la Fiscalía General de la República y genera dos dudas importantes: 1.- ¿a quienes van a ser revendidos los apartamentos de estos edificios; a los invasores o a terceras personas previo desalojo de los invasores? y 2.- ¿que pasa con los procedimientos penales por el delito de invasión?, ya que aunque el propietario llegue a un acuerdo amigable, esto no paralizaría las investigaciones y juicios penales, ya que la invasión es un delito de orden público.
2.d.- Edificios de vieja data ocupados actualmente por inquilinos, para la posterior reventa a los mencionados ocupantes, como es el caso del Edificio “Cande” de Altamira, Edificio “Lusitano” de Santa Mónica, el Edificio “Santa Eduviges” de Los Chaguaramos, el Edificio “Amalfi” de Los Palos Grandes, el Edificio “Giullietta” de Los Chaguaramos, y el Edificio “Curri” de la Avenida Baralt, entre otros. Esta situación de iniciar expropiaciones a inmuebles en alquiler, para emprender una posterior reventa a los inquilinos, sumada a la congelación de alquileres de vivienda decretada por el Ministerio de Infraestructura desde hace 3 años, ha generado una disminución de un 80% en el mercado de alquiler en el Área Metropolitana, por la desconfianza que ha generado en los propietarios de inmuebles, quienes prefieren la venta o mantener el inmueble desocupado; perjudicando así principalmente a las miles de familias que se beneficiaban del alquiler de viviendas, como fase previa a la compra de su vivienda definitiva. Estas expropiaciones, también han creado un clima de tensión en las relaciones inquilinarias en algunos edificios, ya ahora el Estado sin ningún tipo de basamento legal pretende interferir en las ventas que se han venido dando con mucho éxito desde el año 2.000, cuando fueron derogados los llamados “Decretos Caldera” que regulaban este tipo de negociaciones, a través de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.e.- Apartamentos nuevos en fase de venta en propiedad horizontal, como lo son 43 apartamentos del edificio “Rosal Plaza” de la Avenida Tamanaco de El Rosal y 67 apartamentos del Edificio “Centro Parque Caracas”, de La Candelaria, para ser revendidos o adjudicados por el ente expropiante. Este tipo de expropiación genera un clima de desconfianza para promotores y constructores, ya que han de temer la afectación de un edificio terminado para la venta, ya que el procedimiento pone en riesgo las negociaciones hechas en la preventa, la utilidad del promotor y el constructor y los compromisos hipotecarios asumidos por estos, terminado el largo proceso constructivo. En lo que va de año se le ha dictado Decreto de Expropiación a aproximadamente 40 edificios en Caracas, la lista la pueden bajar de la página de la Asociación de Propietarios de Inmuebles, www.apiur.org. En los próximos artículos seguiremos tratando las siguientes fases.
Roberto Orta Martínez - Abogado - T.S.U. en Administración - Perito Avaluador.